Schadensersatz von der Republik Kroatien - das Problem der geschützten Miete

Das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und geschützten Mietern in der Republik Kroatien ist im Wohnungsmietgesetz (Zakon o najmu stanova, ZNS) geregelt (Amtsblatt Narodne novine 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20). Den Status eines geschützten Mieters erlangten mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes Personen, die in der früheren sozialistischen Gesellschaftsordnung die Rechtsstellung von Inhabern des Wohnrechts (stanarsko pravo) hatten.

Geschützte Mieter nutzten weiterhin Wohnungen, die nie ihr Eigentum waren, während den Eigentümern nach wie vor die Möglichkeit verwehrt blieb, ihre Eigentümerbefugnisse auszuüben, und sie in den meisten Fällen die auferlegten gesetzlichen Beschränkungen zu dulden hatten.

Solche Wohnungen werden häufig von sozial benachteiligten Mitgliedern der Gesellschaft bewohnt, die keine anderen Immobilien besitzen, während die geschützte Miete erheblich unter der marktüblichen Miete liegt. Die beschriebene Lage der Wohnungseigentümer ist ungünstig, da die geltende gesetzliche Regelung ihnen keine vollständige Freiheit bei der Ausübung ihrer Eigentumsrechte gewährt, die ein grundlegendes Menschenrecht darstellen, das durch Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zur Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) gewährleistet ist.

Übermäßige Eingriffe der öffentlichen Gewalt und die ungerechtfertigte Beschränkung des Privateigentums verursachen den Bürgern erhebliche materielle Schäden. Hätte der Staat den Eigentümern nicht diese Pflicht zur Fürsorge für bestimmte Gruppen von Bürgern auferlegt, hätten die Eigentümer diese Wohnungen für den Eigenbedarf nutzen oder zu selbst bestimmten Bedingungen vermieten können.

Die Rechtsprechung auf diesem Rechtsgebiet hat bereits ihre Grundlagen gelegt, unter anderem der Oberste Gerichtshof der Republik Kroatien in der Rechtssache Nr. Rev-2364/16, der bei der Entscheidung über eine Schadensersatzklage des Eigentümers einer von einem geschützten Mieter bewohnten Wohnung zu dem Schluss kam, dass „die Republik Kroatien wegen der Verletzung des durch die Verfassung und die Konvention garantierten Eigentumsrechts den Eigentümern von Wohnungen, in denen geschützte Mieter wohnen, den Schaden ersetzen muss“. Diese Entscheidung öffnet anderen Eigentümern in hohem Maße die Tür zur Einleitung von Schadensersatzverfahren und übt damit Druck auf die Republik Kroatien aus, ihr Verhältnis zu den geschützten Mietern unter Berücksichtigung ihrer scheinbar gegensätzlichen Interessen angemessen zu regeln.

Schließlich wurde mit der jüngsten Entscheidung des Verfassungsgerichts der Republik Kroatien Nr. UI/3242/2018 vom 14. September 2020 eine Reihe von Bestimmungen des Wohnungsmietgesetzes aufgehoben, darunter auch eine Bestimmung, die die Beendigung des Rechts auf geschützte Miete zum 1. September 2023 vorsah. Daher ist die Zukunft des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und geschützten Mietern derzeit ungewiss, sodass den Eigentümern keine andere Wahl bleibt, als von der Republik Kroatien Ersatz des materiellen Schadens zu verlangen, die 25 Jahre nach dem Inkrafttreten des geltenden Wohnungsmietgesetzes keine gerechte Verteilung der Last der Fürsorge für die geschützten Mieter ermöglicht hat.