WIE BRINGEN SIE DEN TATSÄCHLICHEN ZUSTAND MIT DEM GRUNDBUCH IN EINKLANG, WENN SIE KEINE GEEIGNETE URKUNDE HABEN?

Obwohl die meisten Bürger inzwischen mit dem Grundbuchsystem und den streng formalen Regeln, die damit einhergehen, vertraut sind, wissen die meisten dennoch nichts von einer Ausnahme hiervon.

Das individuelle Berichtigungsverfahren (pojedinačni ispravni postupak) ist nämlich eine Art Ausnahme, die es der interessierten Partei ermöglicht, die Eintragung des Eigentumsrechts zu erwirken, wenn sie einen berechtigten Grund nachweist. Dieser kann durch eine bestimmte Unterlage (Besitzblatt des Katasters, private oder öffentliche Urkunde oder ein sonstiger Akt) nachgewiesen werden, aus der hervorgeht, dass die Partei Eigentümer der Liegenschaft ist, die Urkunde jedoch nicht zur Durchführung im Grundbuch geeignet ist, sei es wegen nicht behebbarer Mängel der Urkunde oder wegen eines nicht aktuellen Grundbuchstandes.

Das genannte berechtigte Interesse muss bereits bei der Einleitung des Verfahrens glaubhaft gemacht werden, andernfalls weist das Gericht den Antrag ab. Erleichternd wirkt sich aus, dass die Partei zu Beginn des Verfahrens das rechtliche Interesse lediglich auf der Ebene der Wahrscheinlichkeit nachweisen muss, während es Sache des Gerichts ist, im Verfahren selbst festzustellen, ob alle übrigen erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Im regulären Grundbuchverfahren ist für die Eintragung des Eigentumsrechts der sogenannte „Teufelsbeweis“ (probatio diabolica) erforderlich, d. h. der endlose Nachweis des Erwerbs des Eigentumsrechts aufgrund eines gültigen Rechtsgrundes von einer Person, die das Eigentumsrecht ebenfalls aufgrund eines gültigen Rechtsgrundes erworben hat (in der Regel öffentliche oder privat beglaubigte Urkunden).

In diesem Verfahren erwähnt das Grundbuchgesetz (Zakon o zemljišnim knjigama, ZZK) jedoch keine öffentliche Urkunde, sondern lediglich eine Urkunde, sodass davon ausgegangen werden kann, dass die Urkunde, die die Partei als Nachweis der Begründetheit des Antrags vorlegt, auch eine Privaturkunde sein kann – z. B. ein Vertrag ohne beglaubigte Unterschrift.

In der Praxis wird es nämlich häufig vorkommen, dass die Partei zwar über einen gültigen Rechtsgrund verfügt, wegen nicht behebbarer Mängel der Urkunde ihres Rechtsvorgängers, mit der sie das Eigentum nachweist, jedoch die formellen Voraussetzungen für die Eintragung nicht erfüllt sind. Ebenso ist es beispielsweise möglich, dass die Partei über einen gültigen Rechtsgrund verfügt – einen notariell beglaubigten Kaufvertrag über eine Liegenschaft –, in dem Vertrag jedoch ihre persönliche Identifikationsnummer (OIB) nicht angegeben ist, ohne die eine Eintragung in das Grundbuch seit 2015 nicht möglich ist.

Gerade für solche Fälle hat der Gesetzgeber dieses Rechtsinstitut in das Grundbuchgesetz aufgenommen. Häufig wird dies der einzige Weg sein, den tatsächlichen Zustand vor Ort mit dem Grundbuchstand in Einklang zu bringen, angesichts der bisher unzureichenden Kenntnis des Grundbuchs. Durch eine breitere Anwendung dieses Rechtsinstituts können die Gerichte zur Rechtssicherheit und zur Verwirklichung des Grundsatzes des Vertrauens in das Grundbuch beitragen.

Unsere Rechtsanwaltsgesellschaft hat so an einer Reihe erfolgreicher individueller Berichtigungsverfahren mitgewirkt, die gerade in Fällen eingeleitet wurden, in denen eine Partei ein Recht innehat, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, und keine geeignete Urkunde vorliegt, aufgrund derer dieses Recht eingetragen werden könnte.